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Immobilien

DEFINITION

Immobilien bezeichnen im Allgemeinen unbewegliche Sachgüter. Dies können sowohl Grundstücke (bzw. Liegenschaften) als auch Gebäude sein. Je nach Zweck oder Nutzung können Immobilien in weitere Kategorien aufgeteilt werden. Für Anleger ist in Bezug auf Vermögensberatung bzw. Altersvorsorge allerdings meistens die sog. Renditeimmobilie interessant, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien umfasst und zur Vermehrung des investierten Kapitals gedacht ist.

Die Vermehrung des eingesetzten Kapitals findet bei Immobilien zum einen durch Vermietung- bzw. Verpachtung statt, zum anderen durch die langfristige Wertentwicklung des Gebäudes oder der Liegenschaft.

Investitionen in Immobilien werden in der Finanzberatung häufig als inflationsunabhängig bezeichnet, da der Wert der Investition real ist, also das Grundstück oder das Gebäude tatsächlich existieren. Diese Eigenschaft lässt sich allerdings auch auf andere Investmentklassen übertragen und ist ein durchaus streitbarer Punkt.


FORMEN DES INVESTMENTS

Bei der Geldanlage in Immobilien kann entweder direkt oder indirekt investiert werden. Direkte Investments finden schlicht durch den Kauf der jeweiligen Immobilie statt. Wenn Sie also ein Haus kaufen, haben Sie ein direktes Immobilieninvestment getätigt. Indirekte Investments laufen größtenteils über sog. Immobilienfonds.

Immobilienfonds machen im Grunde nichts anderes, als das Geld der jeweiligen Investoren einzusammeln und dieses dann in verschiedene Immobilien zu investieren. Somit hat man über den Fonds indirekt in die jeweiligen Immobilien investiert. Dies macht Sinn, wenn man sich selbst nicht um die Auswahl, Instandhaltung, Vermietung sowie viele weitere Aspekte kümmern möchte und/oder wenn man in die Fähigkeiten des jeweiligen Fondmanagers vertraut.

Immobilienfonds lassen sich weiterführend in offene und geschlossene Fonds differenzieren. Der Hauptunterschied besteht darin, dass in offene Fonds jederzeit Kapital eingezahlt als auch daraus entnommen werden kann. Geschlossene Fonds sammeln Kapital in Form von Geld ein und binden dieses dann über einen bestimmten Zeitraum. Häufig werden durch geschlossene Immobilienfonds bestimmte Projekte finanziert.

Eine weitere Sonderform indirekter Immobilieninvestitionen bilden die sog. REITs. Dies sind börsennotierte Gesellschaften, deren Hauptgeschäftszweck Immobilieninvestitionen, -transaktionen, -entwicklung oder sonstige Projekte mit Immobilienbezug ist. Durch den Kauf von Anteilen einer solchen Gesellschaft investiert man indirekt in die von der Gesellschaft betriebenen Immobilien.


CHARAKTERISTIKA

Immobilien sind in Bezug auf die Geldanlage grundsätzlich als langfristigere Investition zu betrachten. Kurzzeitige Spekulationen mit Immobilienpreisen dienen selten dem Ziel der Vermögensanlage bzw. Altersvorsorge von Privatpersonen und sind eher unüblich. Wird direkt in eine Immobilie investiert, so muss sich diese erst über einen gewissen Zeitraum amortisieren, um das geleistete Investitionsvolumen decken zu können. Immobilien als Geldanlageobjekt weisen verschiedene Stufen bzgl. der Wertentwicklung auf:

  • (1) Landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Nutzung
  • (2) Bauerwartungsland
  • (3) gewidmetes Bauland mit rechtlicher Absicherung
  • (4) parzelliertes und erschlossenes Bauland
  • (5) Erstnutzung (ungenutzter Neubau)
  • (6) vorhandene Nutzung des Baus
  • (7) keine Nutzung mehr (Leerstand)

Wird eine Immobilie in der sechsten oder siebten Stufe erworben, kann verstärkt Wertminderung auftreten. Innerhalb der ersten fünf Stufen ist, nach klassischer Ansicht, von Wertsteigerungen auszugehen.

Investiert der Anleger indirekt in eine Immobilie, so gelten natürlich die gleichen Kriterien und Stufen, allerdings wird hier die Auswahl und Bewertung in die Hände des jeweiligen Fondsmanagers gelegt. Zu beachten ist auch: Sollten diese Fonds über einen Finanzberater oder eine Finanzberatung erworben werden, so können eventuelle Provisionen die Rendite der Kapitalanlage deutlich mindern. Als Grundregel kann, wie bei allen Investments, gesagt werden: Je mehr Personen involviert oder zwischengeschaltet sind, desto mehr wollen auch mitverdienen und umso kleiner wird die Rendite.


INVESTITION

Etwas anders als bei Rohstoffen, Aktien und Anleihen sind bei einem direkten Immobilienkauf etliche Kriterien zu beachten. Hierüber wurden unzählige Bücher verfasst. Wichtige Merkmale sind natürlich der Zustand, die Objektentwicklung, die Lage, die Entwicklung der Umgebung etc.

Interessierte Anleger, die über die Motivation verfügen, ein direktes Immobilieninvestment durchzuführen, das häufig sogar profitabler laufen kann als ein indirektes, seien auf ausreichende Literatur zu diesem Thema verwiesen, die eine unabhängige Einführung in diese Kategorie bieten kann.

Es gibt eine ganze Reihe offener als auch geschlossener Immobilienfonds. Auf vielen Internetseiten und -portalen lässt sich ein unabhängiger Überblick mit zusätzlicher Bewertung und vergangener Performance gewinnen. Dem Anleger sei ans Herz gelegt, sich über den entsprechenden Immobilienfonds ausgiebig zu informieren und nur, wenn das Konzept schlüssig klingt, zu investieren. Viele Fonds bergen generelle Risiken und sind nicht für jedermann zu empfehlen.

Eine weitere und bequemere Lösung für Privatanleger bieten sogenannte ETFs auf gewisse Immobilienindizes. Diese ETFs bilden die Wertentwicklung eines repräsentativen Immobilienindexes ab und zeichnen sich meist durch geringe Transaktionskosten aus. Hier liegt es am Anleger einen möglichst guten Index zu wählen. Dies funktioniert sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Durch den ETF partizipiert man an der Gesamtentwicklung des Immobilienmarktes, den der zu Grunde liegende Index abbildet. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Anleger sich nicht mit der Frage auseinandersetzen muss, welche Immobilien in Zukunft fallen oder steigen, sondern durch den zu Grunde liegenden Index einfach den entsprechenden Markt nachbildet.

Zu den Immobilien ETFs auf entsprechende Indices ist ergänzend zu sagen, dass diese in die dem Index zu Grunde liegenden Werte investieren. Hierbei handelt es sich nicht direkt um Immobilien, sondern um gelistete Firmen deren Hauptgeschäftszweck Immobilieninvestitionen sind. Demnach besteht eine gewisse Korrelation mit dem Aktienmarkt und es findet ein indirektes Investment statt. Immobilien ETFs stellen eine sinnvolle Beimischung zum Portfolio dar.